案情：

　　2006年5月23日，傅女士向杨先生租赁了位于上海市绿城小区内的一套房屋，约定租赁期限为两年，房租为每月2400元，租金每三个月以现金支付，约定“甲方(杨先生)同意乙方(傅女士)分割出租(转租)”。租赁合同生效后，傅女士将承租的住房进行装修改造，把客厅变成三间独立房，餐厅、主卧室、书房又被分别改成六间独立房，杨先生的“三室两厅”在傅女士的手中变成了十间房。
　　装修完成后，傅女士要运进房间十张大床，被该小区的物业公司阻止，理由是傅女士的行为违反业主临时公约，将三室房间改装成十间房间，分别租给不同的人居住，造成互不相识的人共同居住，存在治安隐患。双方发生争执，甚至动用110警务来处理。
　　傅女士认为物业公司妨害了其正当行使权利，诉请法院判决物业公司停止侵权，不得无理阻挠她及房客正常进入小区，并赔偿她的房屋租金2400元。上海浦东新区法院一审认为，因原告傅女士存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况，未按照设计功能使用物业的分割转租行为违反法律规定和管理规约，物业公司作为物业管理企业有权采取措施予以制止。被告的行为系行使管理权的行为，方式并无不当，不应承担侵权责任，故判决驳回原告的诉讼请求。
　　傅女士上诉，二审法院认为，民事活动必须遵守法律、法规和国家有关政策，傅女士将承租的房屋分割转租，违反了相应的法律法规，也违反《上海绿城住宅临时公约》的约定，损害了绿城小区其他业主的权益，物业公司有责任采取措施予以制止，不构成侵权，故维持原判。

　　杨立新教授点评：

　　本案当事人争议的关键之点，在于物业服务企业与业主之间的关系。对此，物权法专门规定了第八十一条和第八十二条。业主和物业之间的关系，一方面，物业是业主大会或者业主委员会委聘的，双方通过委托合同，确立物业为业主的区分所有建筑物进行管理，物业在业主的监督之下实施管理行为。另一方面，物业在接受委托之后，有权按照业主大会的意志对物业进行管理，其中不仅仅是对建筑物和附属设施的管理，也包括对业主违反管理规约的行为的管理，业主必须接受管理，因为接受物业的管理，就是接受业主共同意志的管理。
　　在本案中，傅女士作为建筑物区分所有权人即业主的承租人，算作物业使用权人，应当按照管理规约(即本案的《上海绿城住宅临时公约》)使用房屋，当其使用行为违反了管理规约的时候，就是违反了全体业主的共同意志，物业有权进行管理和纠正。傅女士将一个三室一厅的单元改造成十室的房间，分别出租给十个人居住使用，违反了管理规约的规定，物业当然有权管理。傅女士将物业的正常管理行为认为是侵权行为，提起诉讼，显然是不正确的，判决其败诉，既在法理之中，也在情理之中。